Quelle part du revenu part dans le logement, ici et ailleurs ?

Eurostat, ilc_mded01 (part médiane du revenu consacrée au logement) et ilc_lvho07a (taux de surcharge des dépenses de logement, seuil de 40 % du revenu disponible), données 2024, statistiques sur les revenus et conditions de vie (SILC). Le périmètre des « dépenses de logement » inclut les charges et l'énergie et diffère du loyer seul.

Trois résultats contre-intuitifs. L'Allemagne, pays le plus locataire du panel (52,8 % de locataires), affiche la part médiane la plus élevée (24,5 %) et le taux de surcharge global le plus élevé (12,0 %) — mais le plus faible pour ses locataires du privé (13,8 %) — un point qui demande explication, et qui la reçoit dans la question suivante. Les Pays-Bas combinent un taux global très bas et un taux de surcharge record pour les locataires du privé (43,9 %) : leur parc social absorbe l'essentiel des ménages modestes, laissant un secteur privé résiduel et cher. La France est en position médiane, avec un écart de 1 à 18 entre propriétaires sans emprunt (1,4 %) et locataires du privé (20,2 %).

Hors Europe

Royaume-Uni — le ratio prix des logements / revenu disponible médian s'établit à 7,9 en Angleterre (prix médian 290 000 £, revenu médian 37 000 £), 5,4 au pays de Galles, 5,3 en Écosse. Sur 317 autorités locales d'Angleterre et du pays de Galles, seules 29 (9,1 %) affichent un ratio inférieur à 5, contre 69 % en 1999.

États-Unis — 42,9 millions de ménages consacrent plus de 30 % de leur revenu au logement : 20,3 millions de propriétaires (24 %) et 22,6 millions de locataires (50 % des locataires), dont 12,1 millions au-delà de 50 % du revenu. La part médiane du revenu consacrée au loyer brut est de 31 %.

« Un parc locatif encadré » : de quel encadrement parle-t-on, et qu'est-ce qui réduit vraiment le taux d'effort ?

Le tableau précédent montre que l'Allemagne, pays le plus locataire d'Europe, a le plus faible taux de surcharge parmi ses locataires du privé. Cela paraît contredire ce que dit ailleurs ce document sur l'encadrement des loyers en France. Il n'y a pas de contradiction, mais il y a deux dispositifs très différents qu'on désigne par le même mot.

Ce second dispositif est largement inappliqué. Le taux de non-conformité constaté est de 33 % des annonces à Paris en 2023 — une annonce sur trois — et de 28 % en moyenne sur l'ensemble des villes encadrées en 2024. Le dépassement moyen sur les dossiers sanctionnés à Paris est de 166 € par mois, soit 4 172 € de trop-perçu par dossier. Et les sanctions sont dérisoires : 15 amendes administratives à Paris sur 2023-2025, pour 67 909 € au total. L'effet mesuré est réel mais modeste : une modération de la croissance des loyers parisiens de 5,2 % sur 2019-2024, montant à 8,2 % en 2024 et 13,1 % pour les studios.

Alors qu'est-ce qui explique réellement les taux d'effort ?

Trois facteurs, par ordre d'importance décroissante.

1. Les aides personnelles au logement — le facteur dominant, et il est méthodologique autant qu'économique. L'indicateur européen de surcharge est calculé net des aides au logement, au numérateur comme au dénominateur : une allocation de 300 € sur un loyer de 700 € fait compter un coût de logement de 400 €. Les aides françaises réduisent donc directement et mécaniquement le taux d'effort mesuré. C'est le seul mécanisme qui joue sur tout le territoire, pour des millions de ménages, et directement sur l'indicateur.
2. Le parc social — et son effet est ambigu. Le logement social représente 17 % du parc en France, 17 % au Royaume-Uni, 38 % aux Pays-Bas et 3 % en Allemagne. Il abaisse le taux d'effort de ses propres occupants. Mais l'exemple néerlandais montre qu'il peut dégrader la statistique du secteur privé : un parc social très large capte les ménages modestes et laisse au privé une population résiduelle solvable mais logée cher — d'où les 43,9 % de surcharge des locataires privés néerlandais, le pire d'Europe, dans le pays au plus grand parc social. Cet effet de composition joue en sens inverse de l'intuition.
3. La modération des prix depuis 2011, qui a limité la dérive des loyers de relocation — voir le graphique ci-dessous.

Et l'Allemagne ? Son encadrement est d'une autre nature : le Mietspiegel est un loyer de référence local juridiquement opposable, la hausse en cours de bail est plafonnée, et le dispositif s'applique de longue date sur un parc locatif privé qui représente la moitié du logement du pays. La combinaison d'un parc locatif privé très large — donc concurrentiel — et d'une référence de prix opposable produit un résultat que ni un petit parc social ni un encadrement expérimental et peu sanctionné ne peuvent reproduire.

Une conclusion à formuler nettement : le faible taux d'effort des locataires français ne vient pas de l'encadrement des loyers. Il vient d'abord du budget — les aides personnelles au logement — et ensuite du parc social. C'est un choix de politique publique différent, avec un coût budgétaire et non réglementaire.

Le décrochage prix-revenus, en comparaison internationale

Eurostat ilc_lvho07c et ilc_mded01, 2024 ; OCDE, indicateurs analytiques des prix des logements ; ministère de la Transition écologique, page « Encadrement des loyers » ; Ville de Paris, expertise des collectivités sur l'encadrement des loyers, juin 2025 ; Banque des Territoires d'après la définition harmonisée de l'OCDE pour le parc social.

Pourquoi les prix ont-ils décroché des revenus ?

Le ratio prix / revenu, lui, a bien décroché. L'indice Friggit (prix des logements anciens rapporté au revenu par ménage, base 1 en 2000) atteint 1,55 pour la France entière au 3ᵉ trimestre 2024 — 1,98 à Paris, 1,58 en Île-de-France, 1,52 en province. Le pic de la série se situe en 2007. L'IGEDD résume : « par rapport au revenu par ménage, le prix des logements s'est envolé de 2002 à 2007 puis a lévité ».

Le moteur principal identifié par l'IGEDD : les conditions financières — baisse des taux d'intérêt et allongement des crédits, de 15 ans au début des années 2000 à plus de 20-25 ans — qui ont accru la capacité d'emprunt sans que les revenus suivent. Sur ce socle de crédit bon marché, une offre contrainte dans les zones tendues a fait que l'ajustement s'est fait par les prix et non par le volume construit.

Construit-on assez ? Et où sont les logements vacants ?

La construction s'est effondrée d'environ un tiers depuis 2022, très loin de l'objectif de 400 000 logements par an.

Sur la vacance : 3,1 millions de logements vacants en 2023, soit 8,2 % du parc, contre 1,9 million en 1990. Le point essentiel est géographique : la vacance est concentrée dans les territoires en déprise (Creuse 15,9 %, Martinique 16,1 %) et faible dans les zones tendues (moins de 7 % à Nantes, 3,1-3,3 % en Corse). Les logements vacants ne sont pas un gisement disponible là où la crise est la plus aiguë.

De quelle fiscalité du logement parle-t-on ?

Cour des comptes, travaux sur la fiscalité du logement ; DGFiP pour les rendements par impôt, données 2022. Le regroupement par bloc — détention, transaction, revenus locatifs — est notre reconstitution : l'administration ne publie pas cet agrégat sous cette forme.

L'écart au total de 92 Md€ vient principalement de la TVA au taux normal sur la construction neuve, que le rapport n'isole pas.

Le cœur doctrinal du rapport tient dans une recommandation : basculer la charge de la transaction vers la détention. Les chiffres en donnent la mesure — la France taxe autant la mutation (30,8 Md€) que la détention (30,6 Md€), ce qui décourage la mobilité résidentielle. Les droits de mutation à 5,81 % sont parmi les plus élevés d'Europe, tandis que la taxe foncière repose sur des valeurs cadastrales obsolètes qui sous-évaluent les biens dans les communes les plus recherchées — un effet régressif.

Combien coûte la politique du logement ?

SDES, Compte du logement, ministère de la Transition écologique, données 2024. Le compte du logement additionne des aides de nature hétérogène — prestations, avantages fiscaux, taux réduits, garanties — dont l'incidence économique n'est pas identique.

À mettre en regard, et rarement fait : le logement rapporte 92 Md€ à la puissance publique et lui coûte 43 Md€ d'aides. Le solde est largement positif pour les finances publiques.

Les APL font-elles monter les loyers ?

Oui, au moins partiellement — c'est l'un des résultats les mieux établis de l'économie du logement française, et il est rarement admis dans le débat.

Gabrielle Fack (2005-2006) montre qu'une hausse des aides se traduit en grande partie par une hausse des loyers plutôt que par une amélioration du taux d'effort, en particulier là où l'offre est peu élastique. Une étude Insee de 2014, exploitant les zones de barème comme quasi-expérience naturelle, trouve des loyers 5,3 % plus élevés dans les zones à aide plus généreuse, sans effet perceptible sur la quantité ou la qualité de l'offre. Elle situe la fourchette internationale de captation entre 60 % et 80 % de l'aide absorbée par les prix.

Des travaux ultérieurs nuancent l'ampleur selon les segments. Mais aucune étude ne conclut à une captation nulle : le désaccord porte sur l'ampleur, pas sur l'existence de l'effet.

Encadrer les loyers, ça marche ?

À Paris, l'évaluation de l'Apur (juin 2025) mesure une réduction des loyers d'environ 5,2 % par rapport au contrefactuel sur 2019-2024, avec un effet croissant, soit environ 80 € par mois. Mais le contournement est massif : 43,2 % des annonces dépassaient le plafond en 2023-2024 (51 % pour les meublés, 68,8 % pour les moins de 18 m²).

À Berlin, le Mietendeckel a été annulé en 2021 par la Cour constitutionnelle — pour un motif de compétence, non économique. L'expérience s'est arrêtée avant tout bilan.

À San Francisco, Diamond, McQuade et Qian montrent le résultat le plus inconfortable pour les deux camps : à court terme le contrôle protège les locataires en place, à long terme il réduit l'offre locative.

Comment faire baisser durablement les prix de 15 % ?

Trois leviers relativement établis, chacun avec ses perdants — que toute proposition honnête doit nommer.

1. Desserrer la contrainte foncière et relancer la construction en zone tendue. Accord le plus large parmi les économistes. Effet lent (plusieurs années), heurté à l'acceptabilité locale et au ZAN. Perdants : maires et riverains.
2. Réformer la fiscalité — baisser les droits de mutation, réévaluer les valeurs locatives. Effet plus certain sur la liquidité du marché que sur le niveau des prix. Perdants : détenteurs de niches fiscales, propriétaires de résidences secondaires.
3. Un crédit plus cher ou plus contraint. Le canal le plus mécaniquement puissant — on en a observé l'effet depuis 2022. Mais il pénalise directement l'accession des jeunes sans apport. Perdants : primo-accédants, propriétaires-vendeurs.

Pourquoi les jeunes accèdent-ils moins à la propriété ?

Le paradoxe d'abord : 57,7 % des ménages sont propriétaires en 2021, taux quasi stable depuis 1998 — et les moins de 40 ans sont légèrement plus souvent propriétaires qu'il y a vingt ans.

Mais cette progression tient à l'endettement et concerne surtout les jeunes ménages aisés : elle masque une polarisation accrue. Indice décisif : parmi les propriétaires actuels, 62,2 % sont sans emprunt en cours — souvent via héritage ou donation. L'accès passe de plus en plus par un capital préalable plutôt que par le revenu courant.